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吴仕岩:用党的十九大精神指导房地产经营实践
发布日期:2019-09-10 21:47   来源:未知   阅读:

  长期以来,土地财政收入成为城市基础设施建设资金缺口的重要来源,低价征用土地成为高速城市化和工业化的驱动器。2016年和2017年,我国GDP分别达到74.36万亿元和82.71万亿元,比上年分别增长6.7%和6.9%。其中,房地产增加值占GDP的比重均为6.5%。必须承认,当前,房地产业不容置疑还是国家经济的重要支柱产业,是满足广大人民群众住房需求的主要供给渠道。

  但不容忽视的是,近年来,过快的流动性增长、狭窄的实体经济投资渠道及不合理的城镇化空间结构共同推高了一线城市和热点二三线城市的房价,并带动其他城市房价普涨。与此同时,对房地产加杠杆过度使得银行等金融机构越来越依靠“房地产繁荣”,加剧了房地产泡沫化,给国家安全、社会稳定和人民美好生活带来严峻挑战。

  应对房地产泡沫化是世界性难题,美国、日本房地产泡沫破灭留下的教训极为惨痛。党中央高度关注房地产行业,2016年10月起,各部门各地区出台“因城施策”的调控政策,新一轮的房地产调控拉开序幕。党的十九大更是为房地产发展指明了方向,将对房地产行业产生十分深远的影响。

  习总书记在党的十九大报告中指出:“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个主要矛盾的变化,从深层次指出经济从重发展速度转移到重发展质量,从过去注重效率调整到强调公平,对(中低收入人群)的住房保障成为未来发展的重点。2017年9月末,全国保障性住房开发贷款余额为3.2万亿元,同比增长37.9%,增速较6月末高1.7个百分点;前三季度新增 6486.0亿元,占同期房产开发贷款增量的61.2%,较上半年提高 0.8个百分点。此外,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进,截至2017年9月末,已有85个城市的373个保障房建设项目通过贷款审批,并按进度发放871.7亿元,收回贷款本金 776.3 亿元。而同期房地产贷款增速继续放缓,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为 31.1 万亿元,同比增长 22.8%,增速较 6月末低1.4个百分点。2018年1月以来,继北京以后,杭州、南京、深圳、上海等地先后出台国企及农村集体土地作为租赁保障房的用地的相关政策。北京市计划五年供应150万套住宅用地,其中30%为各种保障房用地,70%为商品房用地,70%中的70%为共有产权房用地,商品房中的70%为90平方米以内的住房用地,共有产权房中的70%为小户型住宅用地。用4个70%来确保中等以下收入人群的住房供给。

  十九大报告中所强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”等内容为住房制度改革指明了方向、路径、目标。权威解读认为,只有建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,才能保持房子“居住”的基本属性,才能实现全体人民住有所居的宏伟目标。这意味着住房的投资属性逐步消失,居住消费品属性被强化。房地产业去金融化与回归实业的趋势越发明显。

  十九大将现在到2020年定义定为全面建成小康社会决胜期,将2035年定义为基本实现现代化的阶段性节点,2050年为建成富强民主文明和谐美丽的社会现代化强国的阶段性节点。未来32年对新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化提出了很紧迫的要求,具体到房地产行业发展的需求侧上,中央曾在党的十八大上提出到2020年实现约1亿农业转移人口落户城镇的目标,出台了推进户籍制度改革、实施居住证制度等举措。2017年底,全国大陆总人口13.91亿人,常住人口城镇化率达到58.52%,比2017年末提高1.17个百分点;2016年全国户籍人口城镇化率达到41.2%。今后一个时期,政府将围绕深化供给侧结构性改革和农业转移人口市民化,加快落实户籍制度改革,把去库存和促进人口城镇化结合起来,确保到2020年我国户籍人口城镇化率提高到45%左右。另据《国家人口发展规划(2016-2030年)》提出,2020年全国总人口达到14.2亿人左右,常住人口城镇化率达到60%。

  笔者根据这些数据做了一组测算,从现在起到2035年,按照目前58.52%的城市化水平和8.13亿的常住人口的存量水平,每人增加15平方米住宅面积,需增加120亿平方米,平均到每年是7.1亿平方米;保障性商品房、公租房、社会租赁房的年供应面积总计不会超过4亿平方米;如果当前总人口以1%左右的速度递增,增量需求按照人均居住面积35平方米,平均每年新增面积约为5.6亿平方米。存量需求与增量需求相加,惠泽社群心水高手论坛不得不说奶哥哥的面,每年共需要16亿平方米左右的居住面积。而近六年统计数据显示,我国住宅供应量与这一数据差距甚大。这一供求关系充分说明,未来17年的房地产市场需求仍然旺盛。

  第四,国家以立法手段建立房地产调控的长效机制,市场的外部条件愈发稳定清晰。

  坚持全面依法治国,是新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略之一。国家对房地产行业进行调控的根本目的不是不要市场发展,而是要市场健康发展。因此,以法律手段为支撑的房地产健康发展的长效机制将逐步取代“松一松、压一压”的短期行政调控手段,使房地产调控走出困局,为房地产市场营造愈发稳定的外部条件,促进房地产市场平稳健康发展。当前,正按照党中央要求和“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  首先,短期市场变化将分为两个阶段:2018年党的十九届三中全会召开前后为第一个阶段,过去形成的管理惯性渐渐消除,房地产市场继续在政府行政手段严格管控下保持低速运行,价平量跌,土地市场出现机会。

  2018年以后,随着严厉的“因城施策”房地产市场价格限制不断深入,70个大中城市中部分热点城市房地产市场总体平稳。从环比看,部分城市新建商品住宅价格小幅下降,二手住宅量价齐跌。从同比看,北上广深一线、杭州、南京、苏州等强二线城市商品房涨幅继续回落,成交套数也较此前会有不同程度下降。

  2019年—2020年前后为重大经济政策和长效调控政策落地时段,市场将出现稳定变化。影响政策落地的主因是国家对土地财政政策和“地方政府举债—投资城市基础设施建设—提升土地价值—卖地回笼货币—实现经济增长和城镇化发展”的过往经济发展特殊逻辑的改变,这些因素将决定该阶段房地产市场变化的具体表现。

  其次,房地产对国民经济的支柱性作用短期内开始弱化,供求关系对房价的影响也将有所弱化。出于国内经济发展方式转变和应对国际化竞争的需要,新的货币政策和外汇市场的变化将成为影响房价波动的重要因素。

  国内社会主要矛盾的变化,决定了改善区域不平衡和领域不平衡发展将成为制定房地产短期内政策的主要依据。“三十年河东,三十年河西。”笔者判断,随着“因城施策”的继续深入、城市基础设施不断升级,尤其是大城市与大城市之间、大城市与中小城市之间互联互通建设步伐加快,交通时间的进一步缩短,下一步市场将向当前房价低的城市倾斜,而一线城市、强二线城市和上一轮火爆增长的城市房价将出现下行态势。据国家统计局测算,2017年12月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落,12月份比11月份分别回落0.1和0.4个百分点。二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格却有环比上涨。

  目前,全球经济延续复苏态势,经济持续扩张,通胀总体温和。我国经济运行总体平稳,结构继续优化,新兴动能加快成长,质量效益提高,保持稳中向好态势。但国内外宏观经济变化仍然存在不确定性,国际间竞争态势加剧,在极端情况下房地产行业仍然存在担任宏观经济调节器作用的可能,通过适度调整房地产市场政策带动经济回升的可能性必要性也依然存在。

  长远看,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将逐步形成。多主体主要包括开发商置地建房、企业自建住房和地方政府实施保障,多渠道则主要由商品房、不同对象按不同比例参与的共有产权房、公有租赁房和社会租赁房构成。形成这样的住房制度,关键要通过租赁房屋的使用价值提升和落户、上学、就医等配套性政策的落地,改变老百姓对租赁房的传统观念,变不愿租租为乐意租,实现真正意义的租购同权。

  但同时也要看到,中国人传统观念的改变和户籍、教育、医疗等政策的到位都需要一段时间;共有产权房、公有租赁房、保障性住房向郊区和偏远区域发展,也使得对保障性用房品质及区位提升的追求成为新的关注点和解决方向。所以,未来10-15年集中释放的居住需求量仍有很大比例要靠商品房解决。受国内主要矛盾变化的影响,住房领域改革的重心将从保障中低收入人群有房可住转向全体人民住得更好。商品房的档次将朝着高品质方向发展,客户成分将向中高收入人群倾斜。房屋更新改造也会成为市场新的需求增长点和行业新的规模增长点。

  通过综合分析近6年GDP、CPI和M2增长水平,笔者推断,去掉波峰与波谷,房地产市场总体年均涨幅与GDP、CPI增长水平相匹配是大概率事件,同时也会受M2增幅的影响。中远期看,预计2025年—2050年以前,随着商品房价格进入稳健提升期,房屋价格的增长率将保持在3%—5%,满足商品房拥有者的财富保值需求将成为大概率事件,而增值功能将会被削弱。

  一是以品质提升为支撑,打造高端精品住房。党的十九大后,提高供给体系的质量将成为深化供给侧结构性改革的主攻方向,而提高供给体系质量的中心任务是全面提高产品质量和服务质量。因此,房地产企业要努力聚焦中高端定位,不断优化和提升设计能力,引入体现当今住宅发展方向、满足人民群众对高品质住宅和美好生活追求的理念、标准和技术,要重点关注健康建筑标准的引进和落地,实现商品房的智能化、绿色化、健康化。要切实抓好产品品质升级,全面推行房屋精装修,稳步推进部品件、门窗、交付家具和设备的集中采购,狠抓工程质量和施工安全不动摇,以房屋使用和居住价值的提升促进产品增值。要牢牢树立“物业服务是品牌建设另一半”的意识,加强队伍建设,以高度的责任心和高效的执行力做好各项基础性服务,重视业主关系维护,及时化解矛盾与纠纷,防范“大象效应”,增强品牌粘性,提升顾客的忠诚度。要善于运用政治优势,主动参与属地街道、社区党建和日常管理事务,为党和政府分忧解难,积极履行企业社会责任。

  二是瞄准发达和核心地区,抢抓优质土地。越是经济发达的城市,越是核心的区域,集中的资源就越丰富,基础设施配套就更加完备,土地价值就越高,就越能聚集人气,吸引更多商业、科技、交通等资源的投放,对带动片区周边经济繁荣,增加群众就业有非常重要的作用。因此要坚持在经济发达城市、城市核心区及配套设施比较齐全的区域拿地。同时,由于一些大城市短期内仍将继续实施调控,大量没有购房资格的客户的需求将被挤压到周边较成熟的片区,企业要抓住这些片区土地价格仍处于洼地,限制性政策尚未出台的窗口期,争取拿下一批性价比高的土地。

  三是认真研究城市,加大经营力度。中国城市的市场机遇不是千篇一律,10年—15年内,被大城市辐射的有些中小城市、存在结构性、历史性发展机遇的区域,或者是一些原先不被看好、市场偏冷的大中城市今后也有可能迎来较好的发展机会。房地产企业不仅要深耕已进入的城市,也要做好新进入城市的研究筛选。要持续关注政策动态和土地市场变化,加大经营力度,争取抓住2020年底以前的改革换挡期,抢抓一批优质土地,为企业规模扩张和业绩增长提供充足的战略储备。

  随着《铁路“十三五”发展规划》出台,到2020年,中国高速铁路营业里程将达到3万公里,高速铁路网覆盖80%以上的大城市。北京至大部分省会城市之间实现2—8小时通达,相邻大中城市实现1—4小时快速联系,主要城市群内实现0.5—2小时便捷通勤。笔者建议,今后应继续发挥大型企业集团全产业链优势,不断深化与铁路、城市轨道交通、高速公路投资建设企业的合作,加强大型房地产企业之间的协同与合作,广泛参与高铁、沿线大城市,存在结构性、历史性机会的中等城市,主要城市群中心城市土地开发、上盖物业开发、园区场站等产业协同项目,实现互利多赢。

  四是发挥库存资金的作用,强化现金流管控。房地产企业,一方面要善于使用库存闲置现金,缓解当前拿地遇到的资金约束。另一方面要充分发挥企业资金集中管理平台的统筹优势,以及银信支付的机动性,短期债、超短期债的主动性,细化现金流组织,为短期内获取大量优质土地准备好弹药。

  房地产企业是未来城市运营的重要参与者,也是实现党的十九大提出的建设现代化经济体系、深化供给侧结构性改革、提高保障和改善民生水平等目标不可缺少的生力军。当前,一定要认真学习党的十九大精神,把十九大精神贯彻落实到企业生产经营工作的全过程,以经营实践的崭新成果检验运用党的十九大精神的成效,为实现中华民族伟大复兴的中国梦增添灿烂的一笔。

  (作者吴仕岩简介:中国铁建房地产集团有限公司党委书记、董事长,研究员、教授级高级工程师,中国房地产业协会常务理事,北京房地产业协会副会长,《中国装备制造业发展报告》《中国轨道交通发展报告》等蓝皮书系列编写委员会委员及专栏作者)



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